بيان مسئله

گسترش سطحي برخي از شهرها در سال هاي اخير به گونها ي بوده كه بخش مركزي شهرها جزو محلات فرسوده قرار گرفته و يا در شرف قرار گرفتن است. در اين محلات به دليل عدم دسترسي و فقدان برخي خدمات شهري جديد و يا در ورثه قرار گرفتن واحدهاي مسكوني، بازسازي يا نوسازي صورت نگرفته است. لذا نياز شديدي جهت نوسازي يا بازسازي در اين مناطق احساس مي شود. سطح وسيع بافت هاي فرسوده شهري و محلات متعدد فرسوده، نيازهاي مالي گسترده اجراي طرح هاي بهسازي و نوسازي محلات شهري و تعلق بخش هاي وسيعي از اراضي شهري، املاك و سرمايه هاي شهري به بخش هاي خصوصي و مردم، ضرورت و لزوم توجه به مشاركت مردم و نهادهاي محلي را نشان مي دهد. در اين راستا ايجاد سازماني تسهيل كننده در سطح محلات فرسوده، كه از يك سو با اطلاع رساني مناسب، انگيزه لازم را در مالكان و ساكنان بافت هاي فرسوده براي نوسازي، مقاوم سازي و بهسازي فضاهاي زندگي خود ايجاد نمايد و از سوي ديگر زمينه بهرهب رداري حرفها ي از تسهيلات، حمايت ها و معافيت هاي دولت و شهرداري ها را براي مالكان و ساكنان فراهم نمايد، ضرورت دارد. چنين سازماني بايد بتواند با پيگيري مداوم مشاركت همسايگان با هم و با سرمايه گذاران خرد و كلان خارج از بافت، فرايند نوسازي را به صورت نظم يافته هدايت نمايد و توزيع عادلانه منافع حاصله بين كليه صاحبان حقوق را مورد توجه قرار دهد.

تدوين سناريوهاي مشاركت در نوسازي بافت

فرسوده و قديمي شهري:
سناريوهاي مشاركت مردم در بافت هاي فرسوده و قديمي شهرها به شكل زير قابل طرح است:

سناريوي اول مشاركت در تجميع پلاك هاي خُرد در مقياس چند پلاك مسكوني مجاور توسط خود ساكنان: براساس اين سناريو كه پلاك هاي ريزدانه مسكوني مجاور تجميع مي شوند، ضريب تحققپ ذيري طرح به دليل بازده اقتصادي ناچيز است. همچنين با توجه به ريزدانگي قطعات، عملاً بخشي از پلاك ها در طرح تعريض هاي پيشب يني شده قرار گرفته، مساحت اندكي از قطعات باقي مي ماند كه بر اين مطلب بايد مشكلات تعريض تدريجي، مشكلات تجميع و تطويل زمان اجراي طرح را اضافه نمود.

سناريوي دوم مشاركت ساكنان محدوده طرح در تجميع در مقياس بلوك شهري:

نكته اصلي در اين سناريو پيشب يني تشكيل يك شركت سهامي از ساكنان محدوده طرح است. اين شركت متشكل از مديريت شهري منطقه، ساكنان محدوده طرح و سرمايه گذاران است. سرمايه ساكنان در اين تعاوني همان املاكشان است كه تنها سرمايه آنها به شمار مي رود. مديريت شهري نيز در نقش جديد خود به عنوان ميانجي گر، مسئوليت هدايت و حمايت از طرح را برعهده خواهد داشت و در كنار سرمايه گذار با توان اجرايي خود در پروژه مشاركت مي كند و از امتيازات تغيير كاربري و اعطاي تراكم در مشاركت منتفع مي شود. در چنين تشكيلاتي هر يك از اجزا حق مشاركت در كليه مراحل اجرايي، تصميم گيري و نظارتي را خواهند داشت. براساس اين سناريو با توجه به اهداف طرح و تاكيد بر حفظ سرمايه هاي اجتماعي، حق تقدم و اولويت در واگذاري واحدهاي ساخته شده با ساكنان خواهد بود كه از طريق ارائه امكانات و تسهيلاتي چون وام بانكي، اجاره به شرط تمليك و ... ميسر خواهد بود. لازم به ذكر است سهام افراد در اين شركت پس از طي مدت زماني معين قابل واگذاري خواهد بود. با توجه به تشريح سناريو هاي مطرح در زمينه فرصت هاي مشاركت مردم در نوسازي و چگونگي هدايت صحيح اين مشاركت، هدف اصلي طرح ساماندهي، تامين منافع شهروندان و ساكنان محدوده و حل مشكلات آنها با مشاركت خودشان است. دامنه اين مشاركت، كليه مراحل برنامه ريزي، اجرايي، تصميم گيري و هدف گذاري را شامل مي شود و طبعاً در مراحل بعدي، يعني در اجراي طرح نيز نياز به مشاركت و مساعدت مردم براي پيشرفت طرح و تسريع آن افزايش خواهد يافت. در چنين رويكردي خود مشاركت نيز هدف است كه فين فسه موجب رشد فكري، رواني، اجتماعي و مدني ساكنان مي شود. رويكردي كه در امكان نظرخواهي و نظارت ساكنان پيشب يني شده و آنها حق اعتراض به طرح را دارند. در چنين شرايطي است كه زمينه هاي مشاركت واقعي ساكنان در طرح فراهم مي شود.

شاخص هاي بافت فرسوده براي بهسازي:

بافت هاي فرسوده خصوصياتي دارند كه راهكارهاي رويارويي با اين مسئله بايد با توجه به اين خصوصيات انجام شوند. تنوع خصوصيات بافت هاي فرسوده در شهرهاي كشور، امكان تدوين راهكاري جامع را فراهم مي كند.

مطالعه امكانات ارتقاي كيفيت محيط و سكونت از بعد ايمن سازي:

يكي از بزرگترين معضلاتي كه سطح ايمني را براي ساكنان بافت هاي ناكارآمد شهرها كاهش مي دهد فقدان تجهيزات مناسب زمين است كه مستقيماً با ايمني استفاده كنندگان از فضا به خصوص عابران پياده، سروكار دارد. اين معضلات، عناصري چون كفسازي، نقص در تابلوهاي ترافيكي و علائم راهنمايي و رانندگي و همچنين چراغ هاي روشنايي فضاهاي شهري است. اگر ايمني و امنيت را دو مقوله جدا از يكديگر در نظر بگيريم بهن حوي ايمني، مجموعه عواملي است كه با بعد فيزيكي انسان سروكار دارد و در مقوله حفاظت افراد از خطرات احتمالي مي گنجد و امنيت شامل مواردي است كه با ادراك انسان از يك محيط سروكار دارد. عوامل عنوان شده در بالا كه در مقوله سيماي زمين ميب اشند بيشتر در زمره عواملي هستند كه ايمني افراد را به كنترل در مي آورند. عدم وجود كفسازي مناسب عابران پياده، عدم توجه به ايمني حركت عابران پياده در قالب مسيرهاي جداگانه حركتي و يا با تمهيدات ويژه و عدم توجه به پاكسازي موانع حركتي كه در مسيرهاي حركت وجود دارد از اين دستها ند. همچنين عدم كفايت چراغ هاي روشنايي در سطح محدوده نيز حس امنيت افراد را كاهش مي دهد. بنابراين توجه به امكاناتي از اين دست در ارتقاي ايمني فضاهاي شهري نقش بسزايي دارد.

ارتقاي كيفيت محيط از طريق احياي فضاهاي جمعي و هويتب خش:

بارزترين عرصه هاي جمعي بافت هاي فرسوده شهري كه از عوامل هويتي خالي ميب اشند، عرصه هاي جمعي سطح مياني است. استفاه از الگوهاي ساخت متداول در اين بافت، مصالح ساختماني ويژها ي كه زمينه جداره هاي اين بافت را تشكيل مي دهد، احياي فعاليت هايي كه زماني در اين فضاها رايج بوده و تقويت و ساماندهي فعاليت هاي هويتب خش كه در حال حاضر در بعضي از اين عرصه ها برقرار است، توجه به كيفيت سيماي زمين و استفاده از مبلمان شهري و كف سازي هاي مناسب در اين عرصه ها و استفاده از عناصر مونوماني كه ريشه در فرهنگ غالب اين محدوده دارد و با بستر فرهنگي بافت هاي فرسوده و قديمي هماهنگ است، از جمله امكانات و راهكارهايي است كه به اين عرصه هويت ويژها ي ميب خشد.

ارتقاي كيفيت محيط از طريق تامين خدمات:

مركزي بعضي از شهرها واجد كاربري هاي خدماتي متعددي ميب اشند. در واقع اكثر كاربري هاي خدماتي شهر در اين محدوده هاي مركزي و قديمي متمركز گرديدها ند. ساكنان بافت نيز دسترسي مناسبي به اغلب خدمات مستقر در بافت را دارند. در عين حال از بين كاربري هاي خدماتي، فضاهاي

سبز و پارك در محدوده هاي فرسوده و قديمي با فقر شديدي مواجه ميب اشد. اغلب محلات واقع در بافت هاي قديمي فاقد پارك هاي محلها ي و ناحيها ي ميب اشند. به طوري كه كاربري فضاي سبز در بعضي از شهرها حتي كمتر از يك درصد از مساحت محدوده را شامل مي شود. علاوه ب ر آن فقدان فضاهاي سبز خصوصي و باغات در بافت، موجب غلبه و حاكميت فضاهاي ساخته شده (توده) بر فضاهاي سبز و باز، گرديده است. ايجاد و افزايش سطوح سبز با عملكرد محلها ي و ناحيها ي در محدوده به منظور تعادلب خشي بين سكونت و خدمات ميت واند در ارتقاي كيفيت سكونت نقش موثري ايفا نمايد.

ارتقاي كيفيت محيط از طريق تامين تجهيزات و تاسيسات شهري و زيرساخت ها:

بررسي زيرساخت هاي شهري در محدوده هاي قديمي و فرسوده نشان مي دهد كه بافت از لحاظ شبكه هاي ارتباطي با مشكلات جدي مواجه است. شبكه دسترسي درصد ناچيزي از مساحت بافت قديمي و فرسوده و درصد پاييني از سطح بافت را در مقايسه با ساير كاربري ها در اغلب بافت هاي شهري كشور داراست. وجود شبكه هاي اصلي با عرض كم، كوچه هاي كم عرض و پيچ درپيچ و باريك و فقدان معابر طراحي شده با عرض مناسب و نفوذپ ذيري پايين بافت از جمله مشكلات موجود ميب اشد. طراحي و احداث شبكه معابر جديد، مناسب و مطلوب در مقياس هاي مختلف عملكردي با در نظر گرفتن پهنه هاي با ارزش تاريخي (با رعايت و حفاظت مجموعه ها و بناها و محدوده هاي با ارزش) در جهت حل مشكلات بافت، همچون مشكلات ترافيكي و افزايش نفوذپ ذيري به داخل محلات و تحريك نوسازي درآن از ديگر راهكارهاي ارتقاي كيفيت سكونت بافت به شمار مي آيد.

روش هاي تامين مالي طرح هاي نوسازي:

اجراي موفقيت آميز طرح هاي ساخت و ساز بافت هاي قديمي درون شهري، نيازمند تعيين ميزان مشاركت بخش خصوصي و عمومي ميب اشد. جلب مشاركت همه ساكنان، مالكان و افراد علاقه مند و ذين فع در امر بهسازي و نوسازي هر محله، صرفاً در يك بستر شفاف، مطمئن و مملو از اعتماد متقابل تحقق ميي ابد. فارغ از مباحث حقوقي، قانوني و قراردادي،گروه هاي مذكور بايد به متوليان، مجريان و مديران طرح هاي بهسازي و نوسازي اعم از دولت، شهرداري ها و يا مجريان بخش غيردولتي اعتماد نمايند. حضور مقامات دولتي در اين طرح ها به منزله قوت قلب براي ساكنان محلي ميب اشد تا اين تصور ايجاد نشود كه هدف از اجراي طرح صرفاً سودرساني به سرمايه گذار است. بنابراين ساكنان ميب ايست منافع خود را از اجراي طرح ببينند و سرمايه گذاران نيز خطرات و عوايد خود را از مشاركت در چنين طرح هايي بازشناسند. در تامين مالي طرح هاي نوسازي،

سرمايه گذاران اين طرح ها را خطراتي تهديد مي كند كه عمده اين خطرات به شرح زير ميب اشد:

1 در مرحله خريد اراضي درون بافت فرسوده، اگر خريدار مقامات يا سرمايه گذار خصوصي باشد، قيمت املاك به سرعت بالا مي رود. در اين ميان مالكان مي كوشند از فرصت استفاده كنند. هر چه تعداد و متراژ اراضي بالاتر باشد مالكان قيمت هاي خود را بالاتر ميب رند تا جايي كه اين افزايش قيمت آنقدر

بي رويه مي شود كه به بازده سرمايه گذاري آسيب مي رساند.

2 تفاوت سرمايه گذاري در بافت قديم براي نوسازي با سرمايه گذاري در ساير پروژه هاي مسكوني و ساختماني، آن است كه در اين بافت ها ابتدا بايد اراضي، آزادسازي يا تملك شود. در اين راستا چارچوب هاي قانوني مناسبي بايد مشخص شده باشد تا در حين تملك اراضي، سرمايه گذار با مقاومت فروش از جانب مالكان مواجه نشود و تا زماني كه چنين خطري وجود داشته باشد احتمال حضور سرمايه گذار بخش خصوصي تا آزادسازي كامل اراضي كاهش ميي ابد.

3 مرحله آزادسازي اراضي در بافت هاي فرسوده فرايندي زمانب ر است. در اين فرايند هماهنگي هاي بيشتري بايد به عمل آيد. در صورت حضور بخش دولتي به دليل وجود بروكراسي اداري اين فرايند طولانيت ر و خطر سرمايه گذاري بيشتر خواهد شد.

4 بازار مسكن در بافت هاي فرسوده شهري حتي بعد از نوسازي جدي همچنان محدودتر از بازار مسكن در مناطق در حال توسعه ميب اشد، زيرا اين مناطق در مركز شهر واقع هستند و به بافت هاي سنتي و تاريخي نزديك ميب اشند. لذا كساني كه مايل به خريد مسكن در اين مناطق هستند، ميب ايست تعلق و دلايل خاصي مثل خاطرات محلي و امثال آن داشته باشند. بنابراين ساكنان محلي در واقع در اولويت خريد اين املاك خواهند بود. اين ساكنان غالباً از وضع درآمدي مناسبي برخوردار نميباشند و همين امر خطر سرمايه گذاري در اين مناطق را افزايش مي دهد.

با توجه به موارد ذكرشده ميب ينيم كه نرخ بازده در اين طرح ها پايين و خطر سرمايه گذاري در اين محلات بالاست، اين دو ويژگي باعث مي شود تا بخش دولتي در فرايند ساخت وساز از طريق اعطاي اعتبارات و يارانه ها شركت نمايد.

در اين فرايند دولت ها از طريق سرمايه گذاري مستقيم تا تكميل مرحله آزادسازي املاك به منظور كاهش خطر سرمايه گذاري پروژه وارد عمل شده و با دادن يارانه در جهت بالا بردن نرخ بازده پروژه اقدام مين مايند. در ايران دولت اين نقش را از طريق مشاركت با بانك ها و انتشار اوراق مشاركت انجام مي دهد. در اين گونه طرح ها دولت ميت واند به عنوان نيروي محركه اجراي طرح، اقدام به تعويض معابر و ايجاد خدمات عمومي نمايد. لازم به ذكر است كه در اين طرح ها حضور دولت به عنوان اجرا كننده پروژه به مصلحت نميب اشد، ولي لازم است با تهيه پروژه هايي زمينه را براي حضور و مشاركت بخش خصوصي جهت بازسازي بافت فراهم نمايد. احداث معابر، ايجاد خدمات شهري مورد نياز منطقه و احداث چند مجموعه مسكوني توسط شركت هاي دولتي امكان حضور بخش خصوصي و حتي تعدادي از مالكان منطقه را تسهيل و تسريع مين مايد. تامين منابع مالي (ريالي) از اهميت فوقا لعادها ي برخوردار است و پروژه هاي نوسازي شهري ميب اشد. عمده اين منابع عبارتند از:

1 دريافت سپرده از مردم در قالب مشاركت مدني؛

2 دريافت سپرده از مردم در قالب ساير عقود نظام بانكي بدون ربا و پرداخت سود سپرده به آنان (نظير عقد وكالت)؛

3 فروش اوراق سرمايه گذاري در طرح هاي نوسازي شهري (اوراق سهام پروژه) با عايدات متقارن و يا تصادفي. به صورت كلي در روش فوق بهتر است براي اعتماد سازي، سپردهپ ذير يا ناشر اوراق، دولت يا شهرداري باشد، يا مجري طرح مورد تضمين يكي از اين دو باشد؛

4 اخذ وام و تسهيلات بانكي در امر آزادسازي و ساخت وساز؛

5 تبديل بخشي از منابع غيرريالي دولت و شهرداري ها كه قبلاً در اختيار امر نوسازي شهري قرار گرفته است؛

6 اخذ رديف بودجها ي از محل درآمد عمومي و درآمد استاني دولت (تبصره 6 قانون بودجه كل كشور)؛

7 تخصيص بخشي از وجوه اداره شده به عنوان تنخواه در اختيار مجري طرح؛

8 تشكيل شركت هاي سهامي عام مدت دار پروژه هاي خاص هر منطقه يا محله (فروش سهام)؛

9 پيش فروش واحدهاي مسكوني، تجاري، خدماتي و اداري كه در طرح نوسازي ايجاد مي گردند؛

10 تشكيل صندوق هاي محلي و منطقها ي عمران و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري؛

11 اخذ هبه هاي دولتي و مردمي براي ساخت مكان ها و فضاهاي شهري عاما لمنفعه و نظاير آن؛

12 هدايت و أخذ نقدينگي ها و سرمايه هاي تعاوني هاي مسكن؛

13 تجهيز منابع خارجي شامل: اخذ تسهيلات و وام از بانك جهاني، بانك توسعه اسلامي

و ...

جذب مشاركت سرمايه گذاران خارجي (اشخاص حقيقي و حقوقي)

 جذب سرمايه و سرمايه گذاران ايراني مقيم خارج از كشور  جذب كمك هاي سازمان هاي بينا لمللي

تجربه ساير كشورها نشان مي دهد ميت وان از روش تعاوني نيز كه شامل ساكنان، سرمايه گذاران و مقامات محلي ميب اشد، جهت سرمايه گذاري در اين پروژه ها استفاده نمود. در اين روش به دليل سهيم بودن ساكنان، خطر بالا رفتن بي رويه قيمت ها و مقاومت و ممانعت از فروش از سوي مالكان كاهش ميي ابد. همچنين اين روش باعث مي گردد تا كساني به عنوان ساكنان جديد اين بافت لحاظ شوند كه خود ساكنان قبلي محله ميب اشند و بدين ترتيب، ارزش چنين بافت هاي سنتي با حضور ساكنان قبلي آن حفظ و به عنوان سرمايه هاي اجتماعي باعث رشد اجتماعي بافت شود. در واقع اين نوع مشاركت با حفظ شاخص هويت محلات، مانع از پراكندگي و ناهمگون شدن بافت اجتماعي منطقه و تبعات ناگوار بعد از آن مي گردد.

همچنين در تامين مالي چنين طرح هايي مانند ديگر حوزه هاي بازار سرمايه ميت وان از حضور موسسات مالي مختلف ديگر، همچون شركت هاي بيمه، صندوق هاي بازنشستگي، موسسات پسا نداز و وام مسكن شركت هاي سرمايه گذاري، صندوق هاي ذخيره و موسسات تخصصي تامين مالي مسكن به عنوان سرمايه گذار استفاده نمود.